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產業園區運營模式全解析

時間:2020-04-07 來源:系統管理員 瀏覽次數:816

產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式,在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別,其管理及開發是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區,之后產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態,成為各地區經濟建設的重要支柱。

產業園區運營模式全解析


園區的五種不同的運營模式

1、政府運營模式。

這里的政府運營模式與行政主導型園區有關聯,但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見,園區由政府投資開發,園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務,然后收取一些服務費用,同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。

政府運營模式適合于一些規模小,管理簡單的園區。對于一些大型的園區,這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。廣州天河軟件園就屬于這類運營模式。

產業園區運營模式全解析


廣州天河軟件園

2、投資運營模式。

投資運營模式是通過政府投資建設園區,然后通過房租、固定資產等作為合作資產,孵化有發展潛力的中小企業,在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市,實現資產增值并收回投資。

這是一種長期投資的理念,園區在中短期很難有可見的回報,但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用,因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

產業園區運營模式全解析


浦東軟件園

3、服務運營模式。

隨著經濟的發展,只是投資還是不能滿足很多企業的需要,很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。

園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務,為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作,增加了園區的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。

產業園區運營模式全解析


杭州北部軟件園

4、土地盈利模式。

隨著近十年中國房地產市場的熱起,土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能,所以一些園區通過控制大面積的土地,在進行初步開發后,短期內提升土地的價值,然后進行地產開發或轉讓。

這種模式更像一個有規劃的地產開發商,獲利能力非常的強大,同時也為園區后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。

產業園區運營模式全解析


中關村軟件園

5、產業運營模式。

一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用,園區設立的目的就是要做一個產業鏈,比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等,這些產業園在投資初期就會進行招商引資,引入企業資本一起搭臺,然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。

園區會對一些有實力的入駐企業進行投資,甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能:行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。

例如重慶的兩江國家開發區,規劃多個產業一起運營,有招商、有投資、有獨資,運營復雜,然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。

產業園區運營模式全解析


兩江國家開發區

園區不同發展階段的模式分析

所謂產業園區,實際上是由于生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式,初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為,造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特征,也成為我們定義發展階段特征的主要依據。

筆者在這里把產業園區的發展定義為四個階段:

1、生產要素聚集。

發展階段:要素群集階段;

核心驅動:由政府的優惠政策等外力驅動;

產業聚集動力:低成本導向,由于優惠政策的吸引生產要素的低成本導致人才、技術、資本的流入,但要素低效率配置;

主要產業類型發展需求因素:低附加值、勞動密集型傳統產業;

產業空間形態:純產業區、在空間上呈現沿交通軸線布局,單個企業或同類企業聚集。

園區功能:加工型、單一的產品制造、加工;

園區增值方式:可稱之為工業產品“貿—工—技”,其增值手段主要是“貿易鏈”,即通過與區內外,國內外的貿易交換獲取附加值;

與城市發展的空間關系:基本脫離;

代表園區:我國一些發展水平偏低的產業園區目前尚處于這一階段。

2、產業主導特征。

發展階段:產業主導階段;

核心驅動力:內力外力并舉,即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用;

產業聚集動力:產業鏈導向,各種生產要素重新整合,形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特征的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件;

主要產業類型:外向型的產業,其中以電子設備、通訊設施制造業一枝獨秀;

產業發展需求因素:一定的配套服務和研發能力,這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支持,園區內企業自身創新能力較弱;

產業空間形態:純產業區,在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸布局;

園區布局:以產品制造為主;

園區增值方式:人們對園區活動的關注順序是:工—貿—技??煞Q之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”;

與城市發展空間關系:相對脫離;

代表園區:我國目前大多數發展較高的高新區基本處于這階段。

3、創新突破階段。

發展階段:創新突破階段;

核心驅動力:內力為主,技術推動,企業家精神;

產業聚集動力:創新文化;

主要產業類型:技術密集型、創新型產業、高速信息網絡技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進制造技術等重要的新興領域;

產業發展需求因素:高素質人才、較好的信息、技術及其他高新產業配套服務,園區自身創新能力不斷增強;

產業空間形態:產業社區,產業間開始產生協同效應,在空間上形成圍繞產業集群同層布局;

園區功能:研發型、科技產業型、制造、研發復合功能;

園區增值方式:人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”,其增值手段主要是創新鏈;

與城市發展空間關系:相對耦合(中樞輻射);

代表園區:中關村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區。

產業園區運營模式全解析


中關村科技園

4、現代科技都市。

發展階段:財富凝聚階段;

核心驅動力:高價值的“財富級”要素的推動;

產業聚集動力:高勢能優勢;

主要產業類型:文化創意、科技創新產業、及其他高端現代服務業為主;

產業發展需求因素:高價值的品牌,高素質的人才資源,高增值能力和高回報率的巨額金融本;

產業空間形態:綜合新城,在空間上,城市功能和產業功能完全融合;

園區功能:復合型(事業發展中心—生活樂園),現代化綜合城市功能,產業聚集地,人氣的聚集區,文化的擴散區,資本的融通區;

園區增值方式:人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”,以研發中心,研發型產業,科技服務業為主體,其增值手段主要是“財富鏈”;

與城市發展空間關系:緊密融合(多級耦合式);

代表園區:美國硅谷。

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美國硅谷

園區發展的幾個趨勢

隨著產業園區的主導產業,由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型,也必然使園區的發展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢,也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容。

趨勢一:從注重優惠政策向發展產業集群轉變。

從世界高新技術產業發展來看,基本經歷了由“單個企業→同類企業集群→產業鏈→產業集群”的發展路徑演變,高新技術產業只有集群化發展,才會激發出更大的能量。

從未來高新技術園區政策走向看,優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜(這是國外通行的做法)。

趨勢二:由加工型高新區向研發型高新區轉型。

由于高新技術園區功能的特殊性,決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈(研發、設計、中試等)。

未來高新技術園區的發展在于比技術創新能力和技術轉化效率,我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。

趨勢三:從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變。

隨著高新產業系統化、交叉性的增大,使得科技研發與轉化的復雜性日益加大,從而大規模研發的系統風險大大增加。

而隨著科技預測性和可控性的加強,在總體方向下,將研發課題市場化、模塊化、專業化,采用小規模研究,充分利用其靈活性,可有效分散風險和加快科技研發速度。

趨勢四:由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變。

產業園區的發展,未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發,通過土地、地產項目的產業入股等方式,將土地、園區物業與產業開發結合起來。

同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育,在打造一流的硬環境的同時,加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。

趨勢五:由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型。

現代的產業發展不同于傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化,決定了新的產業區功能的綜合性,不是單純的工業加工、科技產品制造區,還包括配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。

產業園區運營模式全解析


現有的園區運營存在的問題

1、管理體制不夠科學。

各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體,其職能類似于一級政府,但缺乏應有的規劃、建設及相關審批權限,由于不具備依法行政主體資格,在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作,一旦協調不到位,將貽誤有利的建設時機,與企業發展中高效、優質的服務要求極不適應。

2、政策措施不夠完善。

由于目前主要采用行政手段運行模式,加之促進園區發展的專項配套措施還不完善,仍然存在“以地引資、以地養園區”為主的粗放發展模式,各部門從政策、資金、制度上聚焦園區發展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯后,地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

3、融資渠道較窄。

目前,園區發展90%主要依靠財政撥款,由于基礎建設投資回收周期較長,加之園區自身的造血功能尚未健全,建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式,導致園區的總體開發、配套建設速度緩慢。

尤其在完全行政手段運營模式下,資金問題往往使得管理者在工業園區的運營管理中有心無力。

4、專業人才比較缺乏。

各園區目前的招商、建設和管理團隊都由機關工作人員組成,市場化運營的知識和能力還不足,相對園區“專業化、集群化、高端化、國際化”發展方向,現有的運營團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。

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改進運營模式的建議

總體構想:

從園區發展的實際出發,按照“小機構,大服務”和“精減、統一、效能”的準政府體制,貫徹 “強化決策,突出管理,市場服務”和“機構政企合一,職能政企分開,管理政社分開”的理念,在決策和管理上體現政府的強力領導,在經營服務上挖潛和發揮市場的功能,建立“決策機構一元化,管理機構行政化,服務機構企業化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。

1、實行以 “一站式服務”、“一個窗口收費”、“一個部門執法”為主要內容的管委會封閉運行機制。

實行園區財政單獨核算,采取“劃分收支,核定基數,超收分成,風險共享,一定幾年”的財政管理體制,這樣有利于調動園區發展的積極性;綜合管國土規劃部門授權職能到管委會,對園區內國土規劃、土地資源配置、地政執法進行理;建設、環保部門授權職能到管委會,依法對建設項目報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監理、建設工程竣工驗收和環境保護等進行管理。

2、引進社會資金(民營資本)入股園區開發建設公司。

與園區管委會辦公室兩塊牌子、一套班子,公司副職以上負責人由政府委派,具體管理人員和信息化、水、電等專業人員均從社會上招聘,組建一支精于管理和運營的專業團隊,這樣既可以將政府意圖貫徹到軟件園建設發展中,又能借助專業人才實施園區市場化運營。積極推進資產證券化,爭取上市融資,徹底解決園區資金瓶頸。

3、組建或引進若干項目經營公司。

控股培訓公司:利用園區的基礎設施,和地方科研院所合作,開展園區專業人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批量化培訓工程等業務;

參股風險投資公司:憑借信息優勢,帶頭對園區企業進行風險投資,可以吸引外部更多的風險投資基金;

外包廣告服務、市政養護、餐飲、酒店、物業管理和商業設施項目,引進社會上有專業、成熟的管理企業,不僅能為園區企業提供優質服務,提升園區整體功能,還分擔了園區開發建設公司的職能,使得公司能夠集中精力進行招商和建設,為園區發展服務。

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